Mit Urteil vom 15. Juli 2016 – V ZR 195/15 hat der BGH einen der vielen in der Warnemünder Innenstadt gelegenen Fälle um die dortigen Veranden entschieden.
In dem entschiedenen Fall hatten die Kläger 1968 privat ein Grundstück in der Warnemünder Innenstadt erworben, welches mit einem Wohngebäude bebaut war.
Zur Straße hin war eine abbruchreife überdachte Veranda in Holzbauweise vorhanden, welche aber auf einem damals „volkseigenen – Grundstück“, heute auf dem Grundstück der Hansestadt Rostock stand. Die Kläger erwarben das Grundstück in dem Glauben, sie hätten auch diese Fläche nebst Veranda miterworben. Mittels einer Baugenehmigung wurde noch 1968 die Holzveranda einschließlich Fundament abgerissen und eine neue Veranda in massiver Bauweise errichtet. Im Jahre 2010 kündigte die Stadt Rostock dann -w bei vielen anderen Warnemünder Verandenbesitzern – einen „Leihvertrag“ betreffend die Verandenfläche und verlangte Zahlung eines Nutzungsentgeltes.
Die Kläger meinten, ihnen würde ein Ankaufsrecht für die Verandenfläche nach dem nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zustehen. Ferner würde die Hansestadt Stadt die Fläche als so genannten „Überbau“ dulden müssen. Sie beantragen die Feststellung ihrer Ankaufsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz und die Feststellung, dass der Beklagten kein Anspruch auf Nutzungsentgelt in der beanspruchten Höhe zusteht.
Die erste Instanz und die Berufungsinstanz lehnten die Klagansprüche ab.
Der Bundesgerichthof hat nun entschieden, dass den Klägern kein Ankaufsrecht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zusteht.
Ferner wurde aber das Berufungsurteil aufgehoben, da es einen Überbau zu Unrecht aus den falschen gründen verneint hatte.
Das Berufungsgericht hatte entscheiden, dass die Veranda vollständig auf dem städtischen Grund stehe. Damit fehle es an einer Grenzüberschreitung.
Der Bundesgerichtshof hat anders entschieden und den Fall an das Oberlandesgericht Rostock zurückverwiesen: Die entsprechende (analoge) Anwendung von § 912 BGB auf einen nachträglichen über die Grenze gebauten Anbau hänge nicht davon ab, in welchem Umfang der Anbau auf dem überbauten Grundstück stehe, sondern von den mit dem Abbruch des Anbaus verbundenen Folgen für das auf dem Grundstück des Überbauenden stehende Gebäudes.
Da das Oberlandesgericht den Überbau mit dem oben genannten Argument quasi „zu früh“ ablehnte, muss es nun nach Rückverweisung die Fragen weiter klären, ob die Voraussetzungen eines Überbaus nach § 912 BGB im Einzelnen vorliegen. Es muss nun insbesondere weiter aufgeklärt werden, welche Folgen ein Abbruch des Anbaus für das Haus der Kläger hätte, auch ob sie grob fahrlässig über die Grenze gebaut haben. Fermer kann, so der Bundesgerichtshof, auch relevant sein, ob die Stadt Rostock den Überbau in der Vergangenheit gestattet hat und ob diese Gestattung widerruflich war. Wenn eine Gestattung widerruflich war, würde eine Duldungspflicht nur bis zum Widerruf bestehen.
Wenngleich der Bundesgerichtshof nun wesentliche Rechtsfragen geklärt hat, hat in wesentlichen Fragen des duldungspflichtigen Überbaus weder eine endgültige Klärung des entschiedenen Verandenfalles, noch der weiteren Verandenfälle herbeigeführt. Es „kommt darauf an“, wie sich der Sachverhalt in jedem Einzelfall darstellt.