Mit seinem Urteil vom 23. Oktober 2024 (Az.: VIII ZR 106/23) hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass eine Schonfristzahlung zwar die fristlose Kündigung unwirksam macht, aber keine Auswirkungen auf eine ordentliche Kündigung hat.
Im vorliegenden Fall hatten die Mieter einer Wohnung in Berlin über mehrere Monate hinweg keine Miete gezahlt. Die Vermieterin reagierte daraufhin am 8. Juni 2021 mit der fristlosen sowie der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Die ausstehenden Beträge wurden von den Mietern innerhalb der gesetzlichen Schonfrist nachgezahlt. Das Amtsgericht bestätigte die ordentliche Kündigung, doch das Landgericht hob dieses Urteil auf. Der BGH entschied schließlich zugunsten der Vermieterin.
Die Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB betrifft lediglich die fristlose Kündigung und lässt die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB unberührt. Der BGH machte deutlich, dass der Gesetzgeber bewusst keine Regelung getroffen hat, um auch die ordentliche Kündigung durch eine Schonfristzahlung zu verhindern.
Eine nachträgliche Zahlung der Mietrückstände kann die Pflichtverletzung des Mieters nicht rückwirkend heilen. Stattdessen ist entscheidend, ob die Pflichtverletzung in ihrer Schwere ausreicht, um eine ordentliche Kündigung zu rechtfertigen.
Vermieter sollten deshalb bei Mietrückständen sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung aussprechen. Dies bietet eine doppelte Absicherung, da die ordentliche Kündigung bestehen bleibt, selbst wenn die Rückstände später beglichen werden. So wird Rechtssicherheit gewährleistet und unnötigen Streitigkeiten vorgebeugt.
Mieter sollten beachten, dass die Begleichung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist nur die fristlose Kündigung abwendet. Die ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt. Um mögliche Konflikte zu vermeiden, ist es ratsam, frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und nach einvernehmlichen Lösungen zu streben.
Die Entscheidung des BGH unterstreicht, dass die Schonfristzahlung keinen umfassenden Schutz für Mieter bietet. Vermieter haben mit der ordentlichen Kündigung ein wirksames Mittel zur Hand, um auf langfristige Zahlungsprobleme zu reagieren. Für beide Seiten ist es wichtig, ihre Rechte und Pflichten zu kennen und rechtzeitig zu handeln, um unnötige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
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