Gute Zeiten für Modernisierer, schlechte Zeiten für Mietnomaden
Der Bundesrat hat am 01.02.2013 das Mietrechtsänderungsgesetz verabschiedet. Noch müssen Ausfertigung und Verkündung des Gesetzes erfolgen. Voraussichtlich im April oder Anfang Mai 2013 könnte das Gesetz in Kraft treten. Wir möchten Ihnen nachstehend einen Überblick über die wichtigsten Änderungen geben.
I. Keine Mietminderung bei energetischer Modernisierung
Mit dem Gesetz wird eine Änderung der bisherigen Duldungspflicht der Mieter von Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten herbeiführen (§ 554 BGB a.F.). Im Falle einer so genannten „energetischen Modernisierung“, also einer Maßnahme, die zur Senkung des Energieverbrauches führt, muss der Mieter künftig dadurch hervorgerufene Beeinträchtigungen wie z.B. Baulärm dulden. Ein Recht zur Mietminderung hat er indessen – zumindest in den ersten drei Monaten – nicht mehr. Danach kann eine Mietminderung wegen einer anhaltenden Beeinträchtigung in Betracht kommen, wenn die Arbeiten noch weiter gehen. Werden die Modernisierungen mit anderen Arbeiten verbunden, beispielsweise die Modernisierung der Küche oder des Bades, bleibt diesbezüglich das alte Minderungsrecht bestehen.
II. Unveränderte Mietpreissteigerungen bei Modernisierungen, Änderungen von Härtefallregelungen
Unverändert bleibt, dass der Vermieter die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit maximal 11% im Jahr auf den Mieter abwälzen kann (§ 559 BGB). Eine weitere Erhöhungsmöglichkeit wird auch für den Fall der energetischen Modernisierung nicht eingeräumt.
Für Mieter ergibt sich jedoch eine ganz wesentliche Änderungen im so genannten „Härtefall“. Konnte er bisher zumindest zeitweise Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn die Modernisierungskostenumlage eine für ihn eine unzumutbare wirtschaftliche Härte war, entfällt diese Möglichkeit künftig. Der Vermieter kann nun ungehindert Modernisierungen durchführen. Der Einwand der wirtschaftlichen Härte für den Mieter kann jedoch weiterhin nach Abschluss der Arbeiten in einem Mieterhöhungsverfahren berücksichtigt werden. Ist der Einwand des Mieters berechtigt, darf dann lediglich die Miete nicht erhöht, die Arbeiten aber durchgeführt werden. Will der Mieter den Einwand einer unzumutbaren wirtschaftlichen Härte geltend machen, muss er diesen schriftlich und innerhalb einer gesetzlichen Frist vorbringen.
Positiv für Vermieter: zum einen können sie künftig trotz der Einwendungen des Mieters Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Zum anderen werden die Anforderungen an die Pflicht des Vermieters zur Begründung der Modernisierungen erheblich gesenkt. Die von der Rechtsprechung verlangten kostenintensiven Sachverständigengutachten dürften damit entfallen.
III. Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung (so genanntes „Contracting“)
Da bei der gewerblichen Wärmelieferung durch den Vermieter ein klimafreundlicher Beitrag geleistet werden kann, wird ein Anspruch auf Umstellung von Heiz- auf Contractingkosten gesetzlich geregelt. Vermieter können die Kosten der Wärmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter nun unter den im Gesetz genannten Voraussetzungen auf den Mieter problemlos umlegen. Die Umlage darf für den Mieter jedoch nicht zur Erhöhung der Nebenkosten führen. Auch muss eine solche Änderung für eine Prüfung durch den Mieter künftig angekündigt werden.
IV. Schlechte Zeiten für Mietnomaden
Künftig sollen Räumungsklagen gegen Mietnomaden und säumige Mieter schneller durch die Gerichte bearbeitet werden. Hierzu sieht das Mietrechtsmodernisierungsgesetz erhebliche Änderungen im Verfahrensrecht vor, im Wesentlichen: vorrangige Terminierungen durch Gerichte und kürzere Fristen zur Stellungnahme.
Auch kann der säumige und nicht auszugswillige Mieter künftig verpflichtet werden, während des Verfahrens für weiter auflaufende Nutzungsentgelder Sicherheit zu leisten (so genannte Sicherungsanordnung). Wenn der Mieter trotz der gerichtlichen Anordnung eine Sicherungsanordnung nicht befolgt, kann der Vermieter noch schneller als bisher einen Räumungstitel erlangen.
Auch wird die Vollstreckung von Räumungsurteilen erleichtert, indem der Mietschuldner einfach der Beitz aus der Wohnung genommen wird. Früher musste oft noch eine kostenaufwändige Wegschaffung und Einlagerung der Mietergegenstände erfolgen. Künftig wird die Haftung des Vermieters für zurückgelassene Wohnungsgegenstände nur noch auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt, sodass diese noch in der Wohnung verbleiben können, auch wenn dem Mieter der Besitz an der Wohnung genommen ist.
Auch erleichtert das Gesetz die Möglichkeit, künftig noch schneller einen Räumungstitel gegen Untermieter des Mietnomaden/säumigen Mieters zu bekommen.
Schließlich kann auch dem Mieter, der eine Mietkaution nicht rechtzeitig zahlt ohne Abmahnung nach zwei Monaten fristlos gekündigt werden.
V. Anwendung des „Münchener Modell“ wird erschwert
Schlechte Zeiten auch für Personengesellschaften, die ein Objekt mit dem Ziel erwerben, es für Ihre Mitglieder in Wohneigentum umzuwandeln und den Mietern Eigenbedarfskündigungen auszusprechen. Den Ländern wird künftig erlaubt, den Mieterschutz gegen Eigenbedarfskündigungen bei der Umwandlung von Mietshäusern gemäß § 577a BGB auf zehn, statt der bisherigen drei Jahre zu erhöhen.
VI. Begrenzung von Bestandsmietpreissteigerungen
Neu ist die Regelung zu Kappung von Bestandsmieten in § 558 Abs. 3 BGB. Danach wird in „Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ eine Begrenzung von Mieterhöhungen von bisher 20 % auf 15% in vier Jahren eingeführt, jedoch nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Regelung hat jedoch einen Haken: sie gilt nur, wenn die Landesregierung sie wegen akuter Wohnungsnot in Kraft setzt.