Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht (Beschlusskompetenz).
Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.
Bei der Beschlussfassung ist aber möglicherweise darauf Rücksicht zu nehmen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, anderenfalls der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und damit unwirksam sein könnte.
Der Fall:
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Hamburg. Im Hinblick auf die nach § 45 VI Hamburgische Bauordnung bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen sowie den Abschluss eines Wartungsvertrages. Der Erwerb sollte aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten auf die Eigentumseinheiten verteilt werden. Ein Wohnungseigentümer focht den Beschluss an. Er hatte in seinen Räumen bereits selbst und auf eigene Kosten Rauchwarnmelder angebracht. Die Anfechtung erfolgte allerdings nicht binnen Monatsfrist gemäß § 46 WEG.
Der Streit zog sich tatsächlich durch drei Instanzen (AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 21.06.2010 – 740 C 31/10; LG Hamburg, Urteilvom 05.10.2011 – 318 S 245/10; BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11), mit dem Ergebnis, dass die Wohnungseigentümer dadurch, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, nicht gehindert seien, den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen.
Da der Beschluss zu spät angefochten worden war, hatten die Instanzen vorliegend aber nur zu prüfen, ob im Hinblick auf den Beschluss Nichtigkeitsgründe vorliegen. In diesem Zusammenhang war nur die Frage der grundsätzlichen Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer über den Einbau von Rauchwarnmeldern zu klären.
Die Beantwortung dieser Frage richtete sich danach, ob die einzubauenden Rauchwarnmelder zum Sondereigentum (Beschlusskompetenz nein) oder zum gemeinschaftlichen Eigentum (Beschlusskompetenz ja) zählen. Dies war vorliegend deshalb fraglich, weil Gegenstand der Entscheidung allein mobile, im Extremfall für wenige Euro zu erwerbende Rauchwarnmelder waren, die mittels zweier Schrauben, einem Doppelklebeband o.ä. an der Decke befestigt werden können. Anderes gilt für vernetzte Rauch- oder Brandmelder, die ein Feuer an eine Zentrale melden und eine Aufsichtsperson alarmieren (Schneider ZMR 2010, 822). Hierbei handelt es sich um fest eingebaute und vernetzte Systeme, so dass die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum außer Zweifel steht (Abramenko, ZWE 2013, 117). Gleiches gilt für im Rahmen eines schlüssigen Gebäudeschutzkonzeptes installierte Brandmeldeanlagen (OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.07.2008 – 20 W 325/06, BeckRS 2009, 29947: Erweiterung von Brandmeldeanlagen in einer Seniorenresidenz).
Der BGH hat letzten Endes entschieden, dass Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer in Entsprechung einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung angebracht worden sind, nicht im Sondereigentum stehen sondern zum Gemeinschaftseigentum zählen und damit die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer bejaht.
Darüber, inwieweit die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung darauf hätten Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, haben die Gerichte nicht befunden, denn dies ist eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung, nicht aber der Beschlusskompetenz. Ob der Beschluss auch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach und damit wirksam ist, hätten die Gerichte nur bei fristgerechter Anfechtung prüfen müssen.
Es ist also durchaus denkbar, dass die Gerichte bei fristgerechter Anfechtung die Unwirksamkeit des Beschlusses festgestellt hätten, weil keine Rücksicht darauf genommen worden war, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, der Beschluss also einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht entsprach.
Die Wohnungseigentümer sind also gut beraten, auf derartige Umstände Rücksicht zu nehmen, wenn sie den Einbau von Rauchwarnmeldern beschlie0en.