Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Wohnungsmietvertrag vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten ab, steht dem Wohnungsmieter regelmäßig ein Anspruch auf die zu viel gezahlte Miete zu. Wie ist es jedoch, wenn eine Wohnungsgröße nicht vertraglich vereinbart wurde? Erklärt sich der Mietvertrag nicht zu einer bestimmten Wohnungsgröße, müssen besondere Umstände hinzukommen, die darauf schließen lassen, dass die Parteien eine Vereinbarung über die Wohnungsgröße haben treffen wollten. Eine solche vertragliche Vereinbarung zur Größe der Wohnung kann regelmäßig nicht in einem Exposé oder der Erklärung eines Maklers bei einer Wohnungsbesichtigung gesehen werden. Denn solche Erklärungen können dem Vermieter nur ausnahmsweise zugerechnet werden. Nach Auffassung des Amtsgerichts München (Urteil vom 16.12.2013; Az.: 424 C 10773/13) ist es Angelegenheit des Mieters für Klarheit über die Wohnungsgröße zu sorgen. Erklärt sich der Mietvertrag nicht zur Wohnungsgröße, so das Amtsgericht München in seinem rechtskräftigen Urteil, bringt der Vermieter zum Ausdruck, dass der Vermieter keine verbindlichen Zusagen machen will. Ist die Wohnung sodann kleiner, als vom Mieter abgenommen, gehen die „Minderflächen“ zu lasten des Wohnungsmieters. Dies gilt allerdings nicht hinsichtlich der Nebenkosten.
Nicht anders verhält es sich bei einem Gewerberaummietvertrag. Nach ständiger Rechtsprechung (Bundesgerichtshof Urteil vom 18.07.2012; Az.: XII ZR 97/09) stellt eine Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche durch die tatsächlich überlassene Fläche um weniger als 10% keinen erheblichen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB dar (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 21.11.2013; Az.: 10 U 37/13).
Übrigens: auch eine „ca-Angabe“ im Mietvertrag stellt keine Eigenschaftszusicherung des Vermieters dar (Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011, Az.: 24 U 56/11); der Zusatz „ca.“ lässt erkennen, dass Toleranzen hingenommen werden sollen. Auch für solche Toleranzen ist die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache (BGB § 536 Abs. 1 Satz 1) endet, nämlich bei 10%.