Erhebliche Risiken bei gängigen Erklärungen in notariellen Immobilienkaufverträgen
Immobilien werden hierzulande in aller Regel unter Ausschluss der Gewährleistung durch den Verkäufer veräußert. Dabei finden sich in notariellen Kaufverträgen Klauseln wie: „Jegliche Gewährleistung des Verkäufers wird ausgeschlossen. Der Verkäufer versichert jedoch, dass ihm keine Mängel bekannt sind.“ Derartige Klauseln sind absolut üblich und in den seltensten Fällen verhandelbar.
Aus dieser Erklärung ergeben sich aber für den Verkäufer auch Verpflichtungen und nicht unerhebliche Risiken, denen sich dieser unbedingt bewusst sein sollte. So ist der Verkäufer daraus nicht nur verpflichtet ihm bekannte Mängel offenzulegen. Er versichert im Rahmen einer derartigen Erklärung vielmehr auch, dass er jegliche zur sachgemäßen Beantwortung der Frage nach Mängeln des Kaufgegenstandes erforderliche Kenntnis hat. Besitzt er dieses Wissen nicht und verschweigt er dies dem Käufer, haftet er trotz des Gewährleistungsausschlusses.
Beispiel
So hat das OLG Frankfurt bereits im Jahre 2006 entschieden, dass ein die Anwendbarkeit des Gewährleistungsausschlusses ausschließendes arglistiges Verschweigen bereits dann anzunehmen ist, wenn der Verkäufer Erklärungen „ins Blaue hinein“ abgibt, also ohne jede sachliche Grundlage tatsächliche Behauptungen abgibt, wobei die Arglist gerade darin zu sehen ist, dass dem Erklärenden jegliche zur sachgemäßen Beantwortung erforderliche Kenntnis fehlt und er gleichwohl diese fehlende Sachkenntnis dem Käufer verschweigt. In dem durch das OLG Frankfurt entschiedenen Fall hatte die verklagte Verkäuferin eines Hauses jegliche Gewährleistung ausgeschlossen und zudem versichert, dass ihr keine Mängel bekannt seien. Nach Übergabe des Hauses an den klagenden Käufer stellte dieser erhebliche Feuchtigkeitsschäden fest, nachdem selbige im Rahmen einer Besichtigung vor Vertragsabschluss nicht sichtbar gewesen waren.
Der Käufer trat daraufhin vom Kaufvertrag zurück und verlangte von der Verkäuferin die Rückzahlung des Kaufpreises sowie weitergehenden Schadensersatz. Sowohl das erstinstanzliche Landgericht als auch das zweitinstanzliche Oberlandesgericht verurteilten die Verkäuferin zur Rückzahlung des Kaufpreises und zu Zahlung von Schadensersatz, da sie arglistig gehandelt habe, als sie im Notarvertrag die Erklärung ins Blaue hinein abgegeben habe, die sich als falsch erwiesen habe. Arglist ist nämlich auch anzunehmen, wenn jemand eine Behauptung abgibt, von der er wisse, dass ihm die zur sachgemäßen Beantwortung erforderliche Kenntnis fehlt. Das OLG gelangt deshalb zu dem Schluss, dass die beklagte Verkäuferin, die nach eigenen Angaben über keine bauphysikalischen Kenntnisse verfügte, nicht hätte erklären dürfen, dass ihr über Feuchtigkeitsschäden nichts bekannt sei. Genau dies hatte sie durch die Versicherung im notariellen Kaufvertrag, ihr seien keine Mängel bekannt, aber getan.
Konsequenz
Das vorbenannte Beispiel zeigt exemplarisch, dass im Rahmen des Abschlusses von Immobilienkaufverträgen für den juristischen Laien gewichtige Risiken bestehen, die zu nicht unerheblichen finanziellen Schäden führen können.